為全面、準確監測住房租賃市場發展狀況，由上海市房地產經紀行業協會牽頭，上海聯城房地產評估咨詢有限公司、上海房地產估價大數據研究中心、意昂4官网房地產經濟研究中心等組成住房租賃價格指數監測辦公室，利用大數據手段，通過多方數據源采集住房租賃市場的行業以及市場分布數據，研究了上海市住房租賃市場量價、產品參與主體等多方面的現狀，進而對整個租賃市場狀況進行了分析。
本報告數據來源於有租賃經營業務的大型房屋經紀公司。感謝為本次報告提供數據支持的單位：上海我愛我家房地產經紀有限公司、上海自如資產管理有限公司、上海源淶實業有限公司 、魔方（上海）公寓管理有限公司、上海青客公共租賃住房租賃經營管理股份有限公司等。
1、全市住房租賃價格指數趨穩
2020年一季度住房租賃價格指數為988，與2019年四季度持平。2020年1-2月，在疫情及春節雙重影響下，機構及返滬人群復工時間雙雙延遲，市場冷清；3月隨著各大企業、機構陸續開工，返滬人群租賃需求開始逐步釋放；但與去年同期相比，租賃市場仍在恢復期。隨著上海企業的全面復工，預計二季度租賃市場將快速恢復平穩，租賃需求也將穩定提升，但整體租金的提升動力依舊偏弱。
圖1 上海市住房租賃價格指數
（2018年第1季度~2020年第1季度）
2、區域住房租賃價格指數分析
2020年一季度，上海各區域的租賃市場表現為：過半區域租賃價格指數環比基本持平或小幅上漲。部分區域出現下調。下調區域中，傳統中心區域居多，如：靜安、黃浦、徐匯區等。雖然上海企業目前已全面復工，但疫情對經濟的影響面較大，上海租賃市場租金大幅上調動力匱乏。
表1 2020第一季度上海市各區住房租賃價格指數走勢
（二）上海市住房租賃價格水平分析
1、全市監測租金水平分析
2020年第一季度全市平均單位標準租金為63.65元/平方米•月。標準租金為設定租賃住房的標準特征，通過實際租賃案例的租賃價格及住房特征調整，計算出租賃住房以平方米•月計量的單位標準租金。2020年租金水平走勢與租賃指數基本相同，一季度租金水平維穩，為63.65元/平方米•月，環比基本持平，同比下跌約3%。
圖2 2018Q1-2020Q1年上海市住房租賃價格走勢(元/平方米·月)
2、環線租金價格水平分析
1）環線租金價格水平分析
從2020年環線租金情況來看，一季度，疫情對中環內的租金影響程度最為顯著，表現為中環內租金呈下降態勢。其中，內環內租金環比下降最為顯著，環比下降0.19%；內中環間租金環比下降0.08%。而中環外租金在一季度呈上漲態勢，且漲幅呈從內向外遞增的態勢。在國內疫情得以控製，上海企業全面復工的背景下，中環外的租賃市場恢復速度更為迅速。
圖3 2020Q1年各環線租賃價格水平
3、區域租金價格水平分析
1）區域租金價格水平
2020年一季度，與去年同期相比，大部分區域呈不同程度的跌幅，僅4個區域租金水平有所上升，分別為崇明、楊浦、黃浦及徐匯區。一季度，同比漲幅相對較高的區域為楊浦區，同比上漲幅度為1.56%。楊浦區內動拆遷項目較多，對其域內租金水平有一定的影響。跌幅相對較高的區域為松江區，同比跌幅約11.3%左右。受疫情影響，松江區返滬人員延遲回滬時間，加上松江大部分的學校仍處於停滯階段，從而造成松江區租賃需求下降，而導致域內租金下降。
表2 2020Q1年各區域租賃價格水平
2）各房型租金價格走勢分析
從各房型環比數據來看，疫情對一室戶型的影響幅度最小，一室戶型租金價格波動最為穩定。疫情對三室戶型影響程度較大，具體表現為三室戶的租金價格波動相對較大。這是由於疫情期間小戶型的房型需求更為集中。三月，隨著疫情在全球範圍內擴散，阻擋了部分跨國公司的返滬人員，從而削弱了大戶型房源的需求量。
表3 2020年第一季度區域租賃監測租金變化各房型價格走勢（單位：元/戶）
4、板塊租金環比漲跌幅分析
從板塊的環比漲跌幅情況來看，一季度全市有52%的板塊基本處於穩定略升態勢，近48%的板塊租金價格處於下跌態勢。如：碧雲、古北、徐家匯等板塊。此次租金價格水平下降的板塊多於傳統中心區域，或是外籍人士較多的區域，這些區域由於疫情影響，區域內需求量下降顯著，租金水平受到一定的影響。
圖5 2020年Q1租金同比漲幅板塊TOP5
圖6 2020年Q1租金同比下跌板塊TOP5
2020年一季度，全市租賃住房成交戶型仍以中小套型為主。成交主力戶型依舊集中在一、二室戶型，二室戶型成交比重開始上漲，約占44%，一室戶型占比略降，約為40%。上海的租賃客群對戶型的選擇較為理性，大部分的租賃需求仍以滿足居住為主的剛性需求。
圖7 2020Q1年上海市住房租賃成交戶型占比
從部分品牌代理經租出租房源數量情況來看，截止到2月份，整租市場房源數量相對穩定，但已出現一定的降幅。分租市場房源情況變動相對較大，降幅較為顯著。分區域來看，各區域的整租市場房源數量在2020年較為穩定。降幅最為顯著的為徐匯區。從各區域分租市場房源情況來看，大部分區域的房源數量有一定的程度的下降，但部分傳統中心區域，如：虹口、黃浦、楊浦區內分租市場房源數量有一定的上升。
圖8：2019年2-11月、2020年2月 上海市代理經租分租市場房源數量變化情況
從出租率情況來看，雖然整租市場房源總量有所下降，但在疫情和春節雙重因素的影響下，整租市場出租率仍持續下降。其中傳統中心區域，如：虹口、靜安、徐匯區等出租率降幅顯著。從分租市場的情況來看，大部分區域分租市場的出租率出現一定的下降，特別是傳統中心區域，如：靜安、徐匯等區域。而新興區域，如：奉賢、閔行區出租率略有回升。
圖9：2019年2-11月、2020年2月上海整租市場出租率變化趨勢
圖10：2019年1-11月、2020年2月 上海分租市場出租率變化趨勢
從部分品牌集中式租賃入住率情況來看，截止到2020年2月，品牌長租公寓的入住率降幅顯著，平均入住率約為87%。各品牌的入住率差異較為明顯，以安韻寓最高，達到99%，其次為V領地，為86%。
一般而言，如果長租公寓入住率長期低於95%，那麽該運營機構實現盈利的可能困難。2月數據顯示，僅安韻寓入住率超過95%以上，其余長租公寓均未達到。分區域來看，在12個區域中，達到這個標準的僅黃浦區一個區域。值得註意的是，此次部分中心區域長租公寓入住率降幅顯著，以虹口、徐匯區為最，分別降至77%、73%。
疫情之下，延遲復工使得人口流動驟減，租房需求也相對減少，空置率上升。加上疫情管控期間，部分長租公寓被要求不得接待新客，延緩出租等，這些都進一步加深疫情對長租公寓的影響。隨著疫情在中國被基本控製，租賃需求逐步恢復，包括節後換租、開學季等租賃需求的釋放，租賃市場將逐步恢復。但部分現金流有壓力的長租企業將面臨被淘汰的邊緣。此次疫情加速長租行業粗放經營和原有的擴張模式，加快長租精細化運營時代的到來。
圖11：上海部分區域集中式租賃市場出租率變化情況
2020年1-2月，在疫情及春節雙重影響下，機構及返滬人群復工時間雙雙延遲，市場冷清；3月隨著各大企業、機構陸續開工，返滬人群租賃需求開始逐步釋放；價格略有回升。
從需求端來看：2020年，隨新冠疫情在全球的蔓延，對經濟帶來了較大的影響。中國經濟下行壓力及就業壓力進一步加劇。在此背景下，企業將更註重成本控製，上海租賃市場需求端將持續走弱，尤其是高端租賃需求端將出現較大的降幅。
從供給端來看：2020年疫情對於整個租賃市場都形成了一定的沖擊，長租公寓受影響更甚。如果疫情持續，長租企業規模將收縮，長租行業頭部效應加劇，部分經營不善企業將加速退出，長租市場供應量將有所下降。但2020年，租賃住宅將陸續上市，將會增加租賃市場中低端供應量。但從2020年目前的經濟發展走勢來看，隨著需求端的走弱，上海住房租賃市場在一定時期可能會出現供大於求的現象。
隨著後續疫情的發展及控製，租賃需求會逐漸恢復，包括節後換租的需求、畢業季租賃需求等釋放，預計2020年二季度，租賃市場將可能逐步恢復，可能會出現租金區域性小幅調整，但由於2020年經濟下行壓力及就業壓力較大，全球經濟下行可能性增大，租金上漲動力匱乏，大概率下仍將保持穩定態勢。
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